-
      
   
   
   
   
   
     
   
   
  Что предпочесть:...  
   
     
   
  Коммерческая ипотека:...  
  Кредитование бизнеса:...  
   
     
   
  Сбербанк - кредит на...  
  Расчетные формулы...  
   
     
   
  Выгодный автокредит –...  
  Авто в кредит:...  
   
     
   
  Кредиты на участие в...  
   
   
     
   
  На ваше имя оформили...  
  Как улучшить...  
  Как получить кредитные...  
   
   
   
   
     

 

   
      15
-, - . , , , ...

. . , ...

 

    | 6 парадоксов ипотеки

6 парадоксов ипотеки

На российском рынке ипотеки год можно смело принимать за добрый десяток лет - и эта бешеная скорость приводит к парадоксальным ситуациям. Некоторые из них обсуждались на Пятой всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России».

Парадокс №1. Число готовых взять ипотечный кредит в России увеличилось, а в Москве - cнизилось.
О таких результатах исследования, проведенного в России в марте этого года, заявил генеральный директор Национального агентства финансовых исследований Владимир Дудницкий. Доля россиян, задумывающихся о получении ипотечного кредита или предпринимающих действия по его получению, увеличилась на 4% и составляет сегодня 17%. В то же время среди москвичей доля желающих получить кредит граждан сократилась с 14% в 2006 году до 8% в этом. При этом доля россиян, имеющих опыт ипотечного кредитования (то есть выплачивающих или выплативших кредит), согласно исследованиям, намного меньше - всего 2%. Дудницкий считает, что это следствие осторожного и обдуманного подхода населения к вопросам ипотеки. Но в этом ли истинная причина? Профессионалы рынка недвижимости считают, что причина в другом.

Парадокс №2. Ипотека доступна, а недвижимость - нет.

Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit, в своем довольно эмоциональном выступлении доказала, что причина отставания темпов развития ипотеки в столице в том, что большинству населения недоступны цены на недвижимость. Даже еслиснизить до 3% ипотечные проценты, все равно у средней семьи будет не хватать 20% на покупку в кредит самой дешевой московской квартиры - как это было в 2003 году.

По подсчетам Аллы Цытович, при нынешнем уровне ставок нехватка финансов для покупки квартиры составляет 37%. Она сообщила, что отделения их банка перевыполняют свой план в несколько раз в городах, где соблюдается правило: стоимость квадратного метра приблизительно равна среднему доходу горожанина. А вот в городах, где средний доход в несколько раз ниже цены квадратного метра, недвижимость по-прежнему недоступна для граждан, и никакая ипотека такое положение не спасет. Как известно, в Москве средняя цена квадратного метра превышает средний доход в 4 раза. Как говорится, выводы налицо. А в Самаре у банка невероятные темпы развития: при меньшем числе сотрудников банка кредитов выдается больше, чем в Санкт-Петербурге. А происходит это благодаря тому, что доходы жителей Самары сопоставимы с ценой на квадратный метр.

В этой связи возникает резонный вопрос: от каких факторов зависят цены на локальных рынках?

Парадокс №3. Доступная ипотека сделала недоступной недвижимость.
Руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко видит прямое влияние ипотеки на рост цен. По его мнению, цены росли до тех пор, пока покупка пусть даже самой дешевой квартиры не стала недоступна представителям среднего класса даже по ипотеке. Рост цен снова возобновится - как только доходы населения подрастут до уровня возможности получения кредита.

А вот глава Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Семеняка представил данные о соотношении количества выданных в регионах кредитов с уровнем роста цен в 2006 году. Аналитикам АИЖК не удалось обнаружить никакой зависимости. В качестве примера Семеняка привел Кемеровскую область, демонстрировавшую весьма бурный рост ипотеки, но рост цен на жилье здесь оказался в рамках среднестатистического роста цен по России в целом. Главный ипотечный чиновник, упомянув ипотечный кризис в США, обозначил другой парадокс, который, по его мнению, грозит регионам, бурно развивающим у себя ипотеку, особенно тем, где ставки по кредитам субсидируются.

Парадокс №4. Субсидирование процентов по ипотечным кредитам грозит дефолтом как государству, так и заемщикам.
Если регион субсидирует ставки по кредитам, то рост рынка ипотеки в два раза за год приведет к тому, что траты бюджета по этому показателю вырастают в три раза. Ведь власти приходится оплачивать расходы как по уже взятым в прошлом году кредитам, так и по кредитам, взятым в этом году, которых в два раза больше. И случись вдруг, что в бюджете не хватит денег на оплату всех обязательств - банки массово понесут убытки или будут вынуждены проводить массовые же выселения заемщиков. Александр Семеняка предлагает в качестве превентивной мерыз закладывать, к примеру, здание администрации, чтобы банкам в случае неплатежей из бюджета было на что наложить взыскание. Ход конечно, красивый, но малореальный.

Вообще, что касается залога и различных операций с ним, то здесь в законодательстве существует множество недоработок, - заявил представляющий Комитет Государственной думы по кредитным организациям и финансовым рынкам Олег Иванов. По его словам, сейчас создана рабочая группа в Госдуме, которая займется совершенствованием законодательства в этой области. Может быть, тогда произойдут сдвиги и в решении главной проблемы, которая не дает воспользоваться ипотекой семьям с детьми.

Парадокс №5. Защищая интересы детей, государство не дает воспользоваться ипотекой семьям с детьми.

Об этой проблеме говорила Александра Знаменская, начальник методического отдела Управления по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Рассказав о том, что по сравнению с 2005 годом количество закладных выросло в 2006 году на 377% (до 125 тыс.), она сообщила, что регистраторы сейчас работают над уменьшением сроков госрегистрации ипотеки.

Знаменская дала официальное разъяснение: для регистрации прав при приобретении объекта в кредит не нужно согласие органов опеки и попечительства. Однако она добавила, что если объект будет взыскиваться в связи с неплатежами, и среди собственников или проживающих будут дети, то согласие от органов опеки потребуется в обязательном порядке.

И еще несколько слов о парадоксах, которые могут возникнуть в ближайшем будущем, если государство не предпримет превентивных шагов, в том числе в области законодательства.

Парадокс №6. К 2010 году 80% ипотечных кредитов будет приходиться на регионы, а банки сейчас преимущественно сосредоточены в столицах.
Алла Цытович заявила, что банкам слишком накладно идти в глубинку через открытие филиалов, а для организации выдачи кредитов вне филиалов, на базе любой кассы, имеющейся в регионах, нет законодательной основы.

По данным Олега Иванова, в России число филиалов в 10 раз меньше, чем в Европе, и эта ситуация быстро не исправится - на открытие одного филиала требуется от полумиллиона до полутора миллионов долларов. По мнению Иванова, развитие ипотеки тормозит сложившаяся практика считать выдачу кредита одной банковской операцией, тогда как эта процедура раскладывается на много услуг. Часть этих услуг может быть делегирована другим организациям, но пока по закону этого сделать нельзя.

Тем не менее уже сейчас банки отдают право на взыскание долгов с неплательщиков коллекторским агентствам, клиентов приводят в банки ипотечные брокеры и т. п. И это при том, что ни те, ни другие по закону не обязаны, между прочим, соблюдать банковскую тайну. Алла Цытович рассказала о случаях, когда ипотечные агенты в регионах полностью подделывали на заемщика и документы на квартиру, и при попытке взыскания банк оказывался в ситуации - ни залога, ни заемщика... Но, несмотря на трудности, банки все же идут в регионы, причем различными путями - как через развитие филиальных сетей, так и через использование иных точек продаж. Ведь на ближайшие 5-6 лет ипотечные прогнозы куда интереснее в регионах, чем в столицах (см. Парадокс №1).

 

Источник: YugDay.ru

    | 6 парадоксов ипотеки
Krasredit 2006 — 2017  : KrasCredit@yandex.ru