КРАСКРЕДИТ
Кредиты в Красноярске
 
Заявка на КРЕДИТ Заявка на ИПОТЕКУ Заявка на АВТОКРЕДИТ Заявка на БИЗНЕС-кредит КРЕДИТНЫЙ КАЛЬКУЛЯТОР
Главная   Банки Красноярска Рейтинг банков Курсы валют Сбербанк
  Программы банков  
  Кредит наличными  
  Ипотека  
  Автокредит  
  Кредиты для бизнеса  
     
  Ипотека  
  Ипотечный калькулятор  
  Что предпочесть: новострой или вторичное...  
  все статьи  
     
  Кредиты для бизнеса  
  Коммерческая ипотека: оптимальное решение...  
  Кредитование бизнеса: что происходит на...  
  все статьи  
     
  Потребительский кредит  
  Сбербанк - кредит на неотложные нужды...  
  Расчетные формулы кредитного...  
  все статьи  
     
  Автокредит  
  Выгодный автокредит – какой он?  
  Авто в кредит: преимущества и...  
  все статьи  
     
  Недвижимость  
  Кредиты на участие в долевом...  
  Недвижимость в Красноярске  
  все статьи  
     
  Информация  
  На ваше имя оформили кредит: что...  
  Как улучшить отрицательную кредитную...  
  Как получить кредитные каникулы  
  Калькулятор кредита  
  Калькулятор ипотеки  
  Новости банков  
  все статьи  
     

 

   
Новости банков
     Скоробогатова: блокчейн — это не волшебная палочка
Блокчейн и технология распределенных реестров не являются инструментами, с помощью которых можно исправить все проблемы. Текущий год пройдет под темой практического понимания, где и в каких проектах можно будет использовать эти технологии, считает первый зампред ЦБ РФ Ольга Скоробогатова.&l...
Задорнов назвал условие для укрепления рубля
Рубль будет укрепляться, если не будет внешних шоков, например резкого падения цены нефти, уверен глава группы «Открытие» Михаил Задорнов.«Если не будет никаких новых санкций, не будет резкого падения цены на нефть — а от сегодняшних уровней какое-то снижение может произо...

 

   Главная | Налоги при аренде и продаже: почему их не желают платить и не боятся наказания

Налоги при аренде и продаже: почему их не желают платить и не боятся наказания

Налоговый кодекс с виду суров: со всех сторон он обложил нас данью и пригрозил в случае неисполнения наказывать. Вплоть до тюрьмы. Однако на деле неплательщиков налогов наказывают редко – ведь факт преступления надо еще и доказать, что зачастую просто невозможно, особенно – в сфере недвижимости. Тем не менее, мы сегодня расскажем о том, какие налоги надо платить арендодателям и продавцам жилья.

Журнал Metrinfo.Ru продолжает рассказ о налогах, сопровождающих владение недвижимостью. В прошлый раз мы говорили о фискальных обязательствах, возникающих при приобретении объектов real estate, а также о «налоге на имущество физических лиц» - иными словами, ежегодной плате государству за то, что обладаете данной недвижимостью («Налоги на недвижимость: при покупке, дарении, наследстве и владении»). Сегодня – о прочих аспектах.

Аренда: в теории на выбор три способа…

Граждане, извлекающие из своей недвижимости доход посредством сдачи ее в аренду, должны поделиться с государством. Согласно Налоговому кодексу (НК), это делается так: в период с 1 января по 30 апреля каждого года владелец сдаваемой квартиры должен отчитаться о доходах, полученных в течение года предыдущего. Для этого следует заполнить налоговую декларацию и подать ее в территориальный орган ФНС по месту жительства. На основании данных из декларации налоговики рассчитывают сумму, подлежащую уплате, и направляют налогоплательщику соответствующую квитанцию. Ее следует оплатить не позднее 15 июля. Ставка налога – стандартная для физических лиц, 13%.

Существует и достаточно широко известный способ законно минимизировать эти траты – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). В этом случае налогообложение составит 6%. «Зарегистрироваться можно самостоятельно, уплатив только госпошлину за регистрацию гражданина в качестве ИП в размере 400 руб. и понеся небольшие издержки на покупку толстой тетради для ведения бухгалтерии, изготовление печати и т.п., - говорит Ирина Маркочева, юрист агентства «Кутузовский проспект». – Альтернативный вариант – прибегнуть к помощи многочисленных фирм, помогающих в регистрации юридических лиц и ИП. Стоят их услуги примерно 3,5-10 тыс. руб.».

Эксперт также предупреждает, что у налоговых инспекций уже сложилась своя практика. «Если в свидетельстве о регистрации ИП такой вид деятельности, как сдача недвижимого имущества в аренду, значится, то доходы подпадают под УСН (упрощенную систему налогообложения) и платится действительно 6%, - отмечает она. – Если же такой вид предпринимательской деятельности не указан, то платить придется обычные 13%». Вывод, по мнению Ирины Маркочевой, такой: если уж регистрировать ИП, то не забывать включать в перечень видов деятельности сдачу недвижимого имущества в аренду.

Индивидуальные предприниматели также могут выбрать новую схему отношений с налоговыми органами – купить патент за 43,2 тыс. руб. (цена за год) и больше «не париться». Оценить это новшество пока что трудно – практики нет. Однако эксперты уже успели заявить, что патент выгоден лишь хозяевам дорогого жилья, а владельцы эконом-жилья им вряд ли заинтересуются и останутся в «тени». Вот о «тени» и поговорим дальше.

…а на практике – почти ни одного

В реальности (думаем, все это и так знают) подавляющее большинство арендодателей вовсе не спешат поделиться своими доходами с налоговиками. Точных цифр, понятно, не знает никто, но по экспертным оценкам количество платящих составляет 5-15%. НЕплатящих, соответственно, минимум 85%.

При этом все специалисты сходятся во мнении, что платят налоги в «верхней» части рынка. Прежде всего потому, что такое жилье часто снимается для своих сотрудников фирмами, перечисление денег на аренду ведется через бухгалтерию. А что до «эконома», самого массового у нас сегмента квартир, то там, похоже, количество неплательщиков приближается к 100%.

Попробуем перечислить факторы, мешающие государству навести в этой сфере порядок. Прежде всего, налицо практическая невозможность установить сам факт аренды. Многие подобные договоры заключаются устно. А нет бумаги – нет улики, это всем известно…

Следующий аспект. Даже если имеется подписанный сторонами договор – это еще ничего не доказывает. Договор свидетельствует лишь о том, что на момент его подписания владелец квартиры намеревался ее сдавать. А планы, как мы знаем, не всегда реализуются. Подтвердить факт ежемесячной передачи денег могут только каждый месяц составляемые сторонами расписки – а это для нашего рынка (особенно дешевого) вообще экзотика. И отговорка хозяина «они живут здесь уже три года и все время не платят, а я, добрая душа, все никак не соберусь с силами выгнать их на улицу», конечно, шита белыми нитками. Но юридически безупречна.

Еще тонкость. В самом начале этой статьи, если вы не забыли, мы говорили о том, что налоги следует платить в период с 1 января по 30 апреля по итогам прошедшего года. Следовательно, неплательщиком по налогам, полученным сегодня, владелец квартиры становится только в мае следующего года – не раньше. Отсюда и простой до гениальности ход: каждый год где-нибудь в феврале-марте перезаключать договор.

Но главная, на наш взгляд, причина скромных успехов ФНС на арендном рынке – ухватки самой ФНС. «Сейчас порядка 30-40% наймодателей готовы декларировать доходы со сдачи квартиры и платить налоги, - говорит Галина Киселева, директор управления аренды квартир Компании «Инком-Недвижимость». – Но из-за этого неудобного расписания, бесконечных очередей и отсутствия понятного и простого механизма налоги в итоге платит не более 5% наймодателей». Выражаясь менее изысканно, можно сказать, что людей, которые сами пришли отдать государству то, что это государство пока не в состоянии взять самостоятельно, можно было бы встречать и повежливее…

Продажа: кому послабление

Деньги, полученные собственником от продажи недвижимости, являются доходом, подлежащим налогообложению. Однако в НК имеется очень приятная налогоплательщикам ст. 220, провозглашающая право на налоговый вычет. Для тех собственников, кто владел квартирой более трех лет, он неограничен. Для тех, чей «стаж» менее – в пределах миллиона рублей. Срок отсчитывается от момента государственной регистрации права собственности.

Поясним эти тезисы на примерах. Человек, владеющий квартирой с 15 сентября 2006 года, продает ее 13 сентября 2009-го по цене в 1 млн. руб. Налогов платить ему не нужно – вся сумма дохода покрывается налоговым вычетом. Если же цена составляет 1,5 млн., то на сумму свыше 1 млн. (т.е. 500 тыс. руб.) нужно заплатить 13% подоходного налога – 65 тыс. руб. Если же сделка будет совершаться 16 сентября 2009 года, то срок владения превысит три года, и наш продавец не должен платить ничего. При любой цене продажи – хоть 10 млн., хоть 100.

Как говорят эксперты, изначально мера вводилась для защиты рынка от спекулянтов – дескать, обычные люди не только на такси в булочную не ездят, но и квартиры слишком часто не перепродают. Но, как часто бывает, «под раздачу» попали совершенно невинные персонажи. Например, наследники. Что им делать с квартирой, полученной от умершей бабушки? Держать три года, платя квартплату? Многие в такой ситуации предпочитают продать.

«Технология», позволяющая избавиться от налогообложения, давно известна: в договор купли-продажи пишется заниженная сумма. Либо оценка из справки БТИ (она сегодня всяко меньше миллиона), либо, без изысков, просто «990 тыс. руб.». Широко известны и опасности: прежде всего, риску тут подвергается покупатель квартиры, поскольку в случае опротестования сделки в суде ему вернут только то, что написано в договоре. Припоминают обычно и опыт братской Белоруссии – там, как рассказывали автору знающие люди, стороны договора могут записать в него любую цену. Но муниципальные власти вправе… в любой момент взять недвижимость себе, заплатив покупателю сумму, которая значится в бумагах. Но это где-то, а у нас пока преломить ситуацию не удается: граждане, владеющие квартирой меньше трех лет, соглашаются продавать ее или так, или никак – и весь разговор.

Завершая разговор о налогах при продаже, следует напомнить и еще одно. Граждане, продавшие квартиру, которой они владели более трех лет, обычно не утруждают себя тем, чтобы известить о сделке налоговые органы. Они считают это излишним – вероятно, потому, что налогов здесь платить не нужно. «Такое мнение – ошибочно, - убежден Эдуард Федорец, эксперт агентства «БЕСТ-Комфорт». – Обязанности по подачи налоговой декларации не позднее 30 апреля следующего года с продавца не снимается».

Ирина Маркочева («Кутузовский проспект») уточняет, что за неподачу налоговой декларации налогоплательщику грозит штраф: сначала в размере 5% от суммы налога, подлежащего уплате за каждый месяц просрочки. Если же декларация не подается в течение 180 дней, то санкции ужесточаются: 30% от суммы налога плюс еще по 10% за каждый полный или неполный месяц, начиная со 181 дня (ст.119 НК РФ). Эксперт обращает внимание, что имущественный налоговый вычет предоставляется не автоматически, а только на основании вашего заявления о предоставлении налогового вычета и налоговой декларации. То есть продавца, даже если он владел квартирой более трех лет, могут за неподачу декларации оштрафовать на указанные выше суммы.

Несмотря на то, что налоги у нас мало кто платит, а неплательщиков никто особо не контролирует, знать о них необходимо. Со временем, возможно, налоговики выработают какие-то действенные механизмы контроля и сделают более удобной систему оплаты, тогда и обязанность платить налоги не станет для вас неожиданностью. К тому же, знание законов может оградить вас от роковых ошибок. Не лучше ли, к примеру, заплатить налог, но в договоре о продаже квартиры написать рыночную сумму? Чтобы ее же потом в случае чего и вернуть? 

Источник: МетрИнфо

   Главная | Налоги при аренде и продаже: почему их не желают платить и не боятся наказания
© KrasСredit 2006 — 2017  Написать нам: KrasCredit@yandex.ru