КРАСКРЕДИТ
Кредиты в Красноярске
 
Заявка на КРЕДИТ Заявка на ИПОТЕКУ Заявка на АВТОКРЕДИТ Заявка на БИЗНЕС-кредит КРЕДИТНЫЙ КАЛЬКУЛЯТОР
Главная   Банки Красноярска Рейтинг банков Курсы валют Сбербанк
  Программы банков  
  Кредит наличными  
  Ипотека  
  Автокредит  
  Кредиты для бизнеса  
     
  Ипотека  
  Ипотечный калькулятор  
  Что предпочесть: новострой или вторичное...  
  все статьи  
     
  Кредиты для бизнеса  
  Коммерческая ипотека: оптимальное решение...  
  Кредитование бизнеса: что происходит на...  
  все статьи  
     
  Потребительский кредит  
  Сбербанк - кредит на неотложные нужды...  
  Расчетные формулы кредитного...  
  все статьи  
     
  Автокредит  
  Выгодный автокредит – какой он?  
  Авто в кредит: преимущества и...  
  все статьи  
     
  Недвижимость  
  Кредиты на участие в долевом...  
  Недвижимость в Красноярске  
  все статьи  
     
  Информация  
  На ваше имя оформили кредит: что...  
  Как улучшить отрицательную кредитную...  
  Как получить кредитные каникулы  
  Калькулятор кредита  
  Калькулятор ипотеки  
  Новости банков  
  все статьи  
     

 

   
Новости банков
     Инвесторы вывели из российских фондов около 40 млн долларов за неделю
Инвесторы вывели из российских фондов около 40 млн долларов за неделю, завершившуюся в среду, 14 ноября, свидетельствуют данные EPFR Global. Неделей ранее в них пришло порядка 20 млн долларов. Только из фондов акций инвесторы забрали 30 млн долларов. В «БКС» отм...
Набиуллина: курс рубля не повлияет на решение ЦБ возобновить покупки валюты в пользу Минфина
Банк России даст больше определенности рынку к концу года по поводу своих планов возобновить регулярные покупки валюты в пользу Минфина РФ, при этом при принятии решения о возобновлении таких покупок будет учитывать не курс рубля, а волатильность рынка, заявила в интервью агентству Bloomber...

 

   Главная | Урожай минувшего лета: кто и как продает квартиры в залоге

Урожай минувшего лета: кто и как продает квартиры в залоге

Широко известно, что существует хороший способ недорого купить недвижимость – поискать ее на аукционе, где распродаются квартиры несостоятельных ипотечных заемщиков. У нас, правда, такая возможность существовала больше теоретически: мы знали об этой схеме, читали о ней в статьях, посвященных западному рынку, но на российской почве такой «диковинки» не имелось. Сейчас она вроде как появляется.

330 предложений на «Витрине»
Официально это новшество появилось в нашей стране в середине июля. Одна из крупнейших российских кредитных организаций – банк ВТБ24 – объявила о программе «льготной ипотеки на покупку залоговых объектов недвижимости». На сайте появилась «Витрина залогового имущества» - список предлагаемых квартир. Сегодня в «Витрине» выставлено около 330 объектов по всей России – из них около 250 квартир на вторичном рынке, 50 - «первички» и более 30 загородных домов.

Свое предложение банк назвал «уникальной возможностью», а предлагаемые условия – «невероятно привлекательными». И это не пустые слова. Желающим купить эти квартиры в ипотеку кредит дается под низкий процент (10,75% в рублях и 10% в долларах или евро), на срок до 50 лет. Минимальный первоначальный взнос – 20% от стоимости объекта. Есть и другие «завлекалочки» - скажем, отменена комиссия за рассмотрение заявки на кредит и предоставлена возможность досрочного погашения с первого дня. Впрочем, о выгодности этих предложений мы еще поговорим – чуть позже…

Журнал Metrinfo.Ru поинтересовался у экспертов, кто помимо ВТБ24, реализует залоговые квартиры. «ДельтаКредит», «ЖилФинанс», «Хоум Кредит», «Абсолют банк» - это только те, кто сразу пришел на память», - перечисляет Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров. «Правда, ряд банков предпочитают реализовывать такие квартиры через своих партнеров-риэлторов, официально об этом не сообщая», - уточняет Сурен Айрапетян, директор по развитию компании «КРЕДИТ МАКС».

Впрочем, остается еще немало банков, ни о чем подобном не задумывающихся. «И сейчас не редкость кредитные организации, в которых заемщикам, согласным продать заложенное жилье и рассчитаться с кредитом досрочно, говорят примерно следующее: «Нет проблем! Несите деньги, гасите полностью кредит, после этого мы вам выдадим документ для снятия залога, - возмущается Владимир Лопатин. – Фактически это означает, что покупатель должен буквально под честное слово обанкротившегося заемщика отдать ему немалые средства, чтобы он погасил ими свой кредит и снял залог с продаваемой им квартиры. А потом недельку-другую, глотая валерьянку, подождать исполнения заемщиком этого честного слова». В условиях, когда предложение на рынке многократно превышает спрос, этот сценарий выглядит не слишком реалистично. Банкам явно следует разработать какую-то более гибкую технологию приема денег и снятия залога.


Лучше все-таки поздно, чем никогда
Почему эти программы появляются у банков – даже у самых продвинутых – только сейчас? Кризис, который объявляется у нас «причиной всех причин», бушует на рынках уже год – а реакция на него (причем, признаться, пока весьма робкая) появилась лишь пару месяцев назад.

Тут, надо полагать, следует поискать объяснения в особенностях русской психологии, как нельзя лучше передаваемых известной поговоркой про мужика и гром. «Предупреждения, что все будет очень серьезно, раздавались как минимум с начала 2008 года, - говорит один из наших консультантов. – Приводили в пример Америку. Но прогнозам этим никто не верил: полагали, что пронесет. Наслушались, наверное, заявления «ответственных товарищей» о «тихой гавани» в России». В результате перестраивать работу пришлось на ходу, во время кризиса – а делать это быстро умеют далеко не все».

Сурен Айрапетян («КРЕДИТ МАКС») приводит и еще одно соображение: кредитные организации до последнего не хотели признавать наличие у себя сложностей. «Ведь, если есть проблемные квартиры – есть проблемные кредиты. А значит, у банка неприятности, - отмечает эксперт. – Все это может ударить по репутации».


У государства все очень странно
От государства (точнее, от одного из его органов – Федеральной службы судебных приставов) периодически слышны грозные слова о том, что всевозможные должники вскоре лишатся своего имущества. В основном это рычание относится к тем, что «забыл» заплатить алименты, налоги и штрафы ГИБДД, но ведь и ипотечные неудачники тоже должны бы проходить по этой категории.

Но покупателю жилья здесь тоже вряд ли удастся чем-то поживиться, убежден Владимир Лопатин («Национальная лига сертифицированных ипотечных брокеров). «По закону, залоговое жилье действительно продается на публичных торгах, - говорит он. – Однако делают это не судебные приставы (они только накладывают арест на имущество), а уполномоченные организаторы, которые подчиняются Росимуществу».

Но главное даже не это. Устанавливать стартовую цену на этих торгах по закону должны судьи. Они, как правило, не очень хорошо разбираются в рынке, поэтому назначают цену по имеющимся документам – тем, что заключены в момент приобретения жилья и выдачи кредита. С учетом того, что цены за последнее время заметно снизились, получается самый натуральный неликвид, который после двух торгов с уценкой в 25% поступает на баланс банка-залогодержателя.

Весьма вероятна и ситуация, когда, получив формальное право собственности на объект, банк еще долго не сможет воспользоваться им. В квартире преспокойненько живут прежние владельцы, которые, ссылаясь на Конституцию, Жилищный Кодекс, Кризис и прочие мотивы, требуют от банка «подменного» жилья. И наши судьи нередко идут им навстречу. В общем, мораль простая: «покупателю с улицы» ловить здесь нечего.


Невыгодно? Торгуйтесь!
Теперь, как и было обещано, попробуем разобраться в выгодности предложений от банков. С такими параметрами как процент по кредиту, срок и размеры первоначального взноса здесь все в порядке (см. выше – 3 абзац этой статьи).

Но привлекательность предложения определяется не только этими показателями. Есть и другие. Например, цена. «С ней часто происходит парадоксальная вещь, - говорит Елена Голубева, управляющий партнер компании «ХИРШ-Россия». – Банк считает, что должен вернуть все свои траты. Дефолтный заемщик тоже не согласен быть «рыжим» - он в свое время заплатил за квартиру дорого. В итоге квартира появляется в продаже по цене, сравнимой с докризисной! Логика гоголевского Хлестакова, уверявшего, что ему обязательно надо есть, иначе он отощает».

Еще аспект. Банк, получивший головную боль с одним заемщиком, естественно, не хочет повторения. Поэтому нового покупателя рассматривают со всей строгостью нынешнего времени: зарплата должна быть «белой» (или почти «белой»), компания-работодатель – надежной и т.п. В общем, как изящно выразился один из наших консультантов, предложения таковы, что «подарком для вдумчивого покупателя они не станут».

Но все ли так безнадежно? Нет! К счастью (для покупателей, разумеется), рынок сегодня таков, что предполагает возможность очень серьезного торга. Спорить о цене не возбраняется не только с частными лицами, но и с организациями, и банками в том числе. Перспективы торга очень различны: здесь все зависит не только от мастерства покупателя, но и от конкретной ситуации, в которую попал плательщик кредита. «Нужно учитывать, что у заемщика есть проблемный кредит, а значит, начисляются пени за просроченную задолженность, - напоминает Сурен Айрапетян («КРЕДИТ МАКС»). – Владелец заинтересован в реализации квартиры за короткий промежуток времени, а это – мощный стимул к торгу».

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», прогнозирует, что в перспективе и банки станут смотреть на таких покупателей более снисходительно. «Снижением процентных ставок дело вряд ли ограничится, - говорит он. – Можно предполагать, что и согласие на кредит, которое сегодня получить нелегко, при выборе залоговых квартир банки будут выдавать гораздо охотнее».


Где искать?
Что делать покупателю, желающему приобрести непременно залоговую квартиру? К сожалению, некоей единой информационной площадки на этот счет нет – каждый банк (или сотрудничающее с ним риэлторское агентство) рекламирует свои объекты самостоятельно. Так что желающим можно порекомендовать поискать на сайтах конкретных банков. У уже упоминавшегося «ВТБ24» есть на этот счет отдельная страничка:
http://www.vtb24.ru/personal/loans/mortgage/collateral/

Так же в банке можно узнать обо всех условиях подобной покупки и требующихся документах.


А если дефолтный заемщик начнет судиться…
У проблемы есть и еще один неприятный момент. Да, дефолтный владелец недвижимости расстается с ней вроде как добровольно – т.е. подписывает согласие на продажу. Но этот человек будет явно недоволен – и исключать вероятность, что он попытается потом отсудить квартиру назад, никак нельзя. Например, придет в суд и скажет, что не платил он по кредиту потому, что работал на заводе в Пикалево, что у него куча детей. А кровосос, который эту квартиру задешево купил, воспользовался его беспомощным положением, и вообще он олигарх. Зная отечественные традиции, такое вовсе не кажется невероятным.

Владимир Лопатин («Национальная лига…»), к сожалению, тоже считает так же. «30 декабря прошлого года 306-м Федеральным Законом наши законодатели с какого-то перепугу запретили так называемое внесудебное обращение взыскания на жилье, принадлежащее физическим лицам, - говорит он. – Лично уже знаю один иск в Нижнем Новгороде, когда заемщик, продавший квартиру по устной договоренности с банком и погасивший было кредит, подал потом иск на банк. Он настаивал как раз на том, что к нему, заемщику, была применена запрещенная ныне форма внесудебного обращения взыскания. Чем закончилось – не знаю, но задуматься заставило».


Резюме журнала Metrinfo.Ru
Место, где недвижимость может купить любой желающий, да к тому же дешево и без проблем – такое описание пока явно не про наши торги и «Витрины». Стороны, заинтересованные в продаже, пока, похоже, смотрят на них как на какую-то палочку-выручалочку, где можно отыскать лопоухих покупателей, которые прибегут на волшебное слово «аукцион» и приобретут по докризисной цене. Либо как на приятный «междусобойчик», где недвижимость можно купить действительно дешевле – но только предоставляется эта возможность «своим», посторонние туда не допускаются.

Чтобы аукционы действительно заработали как надо, необходимо, чтобы кризис усилился, и желающих продать квартиру на любых условиях стало больше в разы. Если же рынок наш после потрясений восстановится (к этому вроде бы идет, тьфу-тьфу-тьфу), то о торгах в западном понимании этого слова придется надолго забыть.


Предложения залоговых квартир на вторичном рынке Москвы
Адрес Количество комнат Этаж М-л стен. Общая площадь Стоимость объекта
Краснохолмская наб., д.13, стр. 1 3 к.кв. 3/7 кирп. 91,80 24 300 000
Новохорошевский пр., д.8 1 к.кв. 2/5 пан. 29,50 4 800 000
Перуновский пер., 4/8 1 к.кв. 2/9 пан. 31,80 7 500 000
Последний пер., д.12 3 к.кв. 3/5 кирп. 48,50 14 500 000
проезд Черепановых, д. 38, корп.1 3 к.кв. 4/17 пан. 74,40 12 000 000
ул.Авиаконструктора Микояна, д. 14, корп.2 3 к.кв. 4/5 мон. 108,00 25 000 000
ул.Миклухо-Маклая, д.36, корп.1 2 к.кв. 11/16 пан. 53,00 11 400 000
ул.Нижняя Красносельская, д.21 2 к.кв. 4/7 мон./кирп. 54,60 11 470 000
ул.Окская, д.3, корп.2 4 к.кв. 19/23 пан. 104,10 12 500 000
ул.Осенний бул., д.17 2 к.кв. 17/25 мон./кирп. 106 25 000 000
Источник: ВТБ-24

 

Источник: МетрИнфо

   Главная | Урожай минувшего лета: кто и как продает квартиры в залоге
© KrasСredit 2006 — 2017  Написать нам: KrasCredit@yandex.ru